Les frais de notaire représentent l’une des dépenses les plus importantes à anticiper lors d’un achat immobilier. Dans l’ancien, ils atteignent 7,5 à 8,5 % du prix de vente. Dans le neuf, ils tombent à 2 à 3 %. Ces montants s’ajoutent au prix du bien et dans la majorité des cas ne peuvent pas être financés par le prêt bancaire.
Autrement dit, pour un appartement à 250 000 €, il faut prévoir jusqu’à 21 250 € de frais supplémentaires dans l’ancien. Comprendre d’où vient cette somme vous aidera à mieux négocier et à l’alléger.
En bref : dans l’ancien, prévoyez 7,5 à 8,5 % du prix d’achat en frais de notaire. Dans le neuf, 2 à 3 %. Sur 250 000 €, cela représente 18 750 à 21 250 € (ancien) ou 5 000 à 7 500 € (neuf). Ces frais couvrent principalement les droits de mutation (la part la plus importante), les émoluments réglementés du notaire et les frais de formalités administratives.
Ce que comprennent réellement les frais de notaire
Contrairement à ce que leur nom laisse entendre, les frais de notaire ne reviennent pas intégralement au notaire. La majeure partie est reversée à l’État et aux collectivités locales. Le notaire agit en réalité comme collecteur de taxes pour le compte de la puissance publique.
Voici la décomposition des frais pour un bien dans l’ancien, sur un prix de 250 000 € :
| Composante | Taux approximatif | Montant estimé | Bénéficiaire |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | 5,81 % | 14 525 € | Département + commune |
| Émoluments du notaire | 0,8 à 1 % | 2 000 à 2 500 € | Notaire (tarif réglementé) |
| Débours et formalités | 0,5 à 0,8 % | 1 250 à 2 000 € | Frais administratifs |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | 250 € | État |
Les droits de mutation représentent à eux seuls environ 70 % du total. Ce sont des taxes locales dont le taux varie légèrement selon les départements. La loi de finances 2025 a autorisé certains départements à relever temporairement leur taux jusqu’en 2028, ce qui porte le taux global à environ 6,40 % dans ces zones contre 5,81 % en standard.
Attention : renseignez-vous sur le taux DMTO en vigueur dans le département du bien. Plusieurs conseils départementaux ont voté la hausse autorisée en 2025, ce qui peut alourdir la facture de plusieurs centaines d’euros.
Frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf : le comparatif chiffré
L’écart entre l’ancien et le neuf s’explique par un mécanisme fiscal simple : les biens neufs sont soumis à la TVA (20 %), déjà incluse dans le prix affiché par le promoteur. Les droits de mutation sont donc réduits à 0,71 % au lieu de 5,81 %, ce qui fait chuter mécaniquement le total des frais.
| Prix du bien | Frais dans l’ancien (7,5 à 8,5 %) | Frais dans le neuf (2 à 3 %) |
|---|---|---|
| 150 000 € | 11 250 à 12 750 € | 3 000 à 4 500 € |
| 250 000 € | 18 750 à 21 250 € | 5 000 à 7 500 € |
| 350 000 € | 26 250 à 29 750 € | 7 000 à 10 500 € |
| 500 000 € | 37 500 à 42 500 € | 10 000 à 15 000 € |
Ces montants sont des estimations. Nous vous conseillons d’utiliser un simulateur de prêt immobilier pour intégrer les frais de notaire dans votre plan de financement global et vérifier la faisabilité de votre projet. Le calendrier de votre achat influe également : si vous achetez en juillet ou en août, les conditions de négociation sont souvent plus favorables. Découvrez pourquoi dans notre guide sur l’achat immobilier en été.
3 astuces concrètes pour réduire ses frais de notaire
1. Déduire la valeur du mobilier du prix de vente. Si le bien est vendu avec des meubles (cuisine équipée, dressing sur mesure, volets motorisés), leur valeur peut être défalquée du prix de vente. Les droits de mutation ne s’appliquent alors qu’au prix du bien nu. Sur 10 000 € de mobilier dans un achat à 250 000 €, vous économisez environ 580 € de DMTO. Pensez à faire établir une liste précise valorisée par le vendeur.
2. Négocier les émoluments du notaire. Depuis 2016, les notaires peuvent consentir une remise sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 150 000 €. Cette remise est plafonnée à 20 %. Elle est rare mais légale. Nous vous conseillons de la demander explicitement : dans le pire des cas, le notaire refusera.
3. Envisager l’achat dans le neuf. Pour les primo-accédants notamment, l’achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement) divise les frais de notaire par trois. Couplé à un prêt à taux zéro, cela peut représenter une économie considérable sur l’ensemble du financement. Notre guide complet d’achat pour primo-accédants détaille les aides disponibles selon votre situation.
L’astuce du mobilier est la plus accessible et la plus souvent sous-estimée. Sur un bien à 300 000 € avec 15 000 € de meubles valorisés, vous pouvez économiser jusqu’à 870 € de droits de mutation. Exigez toujours une liste de mobilier chiffrée dans le compromis.
Questions fréquentes sur les frais de notaire
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?
Les frais de notaire sont systématiquement à la charge de l’acheteur. C’est une convention du marché immobilier français, confirmée par les textes, même si rien n’interdit en théorie de les négocier dans le prix global. En pratique, les vendeurs acceptent rarement de les prendre en charge.
Peut-on financer les frais de notaire avec son prêt immobilier ?
La grande majorité des banques exigent que les frais de notaire soient couverts par l’apport personnel. Quelques établissements acceptent de les intégrer dans le prêt (prêt à 110 %) mais à des conditions plus strictes (excellents revenus, faible taux d’endettement). Pour évaluer votre capacité d’emprunt, nous vous recommandons de constituer un dossier de prêt solide avant toute démarche.
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Le notaire vous demandera généralement une provision avant la signature pour couvrir les droits de mutation. Un solde ou un remboursement partiel peut intervenir quelques mois plus tard, une fois toutes les formalités administratives soldées.
Les frais de notaire sont-ils réduits pour les primo-accédants ?
Il n’existe pas de réduction de principe sur les frais de notaire pour les primo-accédants dans l’ancien. En revanche, l’achat dans le neuf ou en VEFA est naturellement moins chargé en frais (2 à 3 % seulement). Certaines communes appliquaient autrefois une exonération partielle de DMTO pour les primo-accédants. Cette disposition n’est plus en vigueur au niveau national.
Comment calculer les frais de notaire pour un bien à 200 000 € ?
Pour un bien ancien à 200 000 €, comptez entre 15 000 et 17 000 € de frais de notaire (7,5 à 8,5 % du prix). Le détail : environ 11 620 € de droits de mutation (5,81 %), 1 600 à 2 000 € d’émoluments notariaux, et 1 000 à 1 500 € de débours et formalités. Ces chiffres sont des estimations : le montant exact dépend du département, de la complexité du dossier et de la date de signature.
Les frais de notaire peuvent-ils être déduits des impôts ?
Dans le cadre d’un achat de résidence principale, les frais de notaire ne sont pas déductibles des impôts. En revanche, pour un investissement locatif soumis au régime réel d’imposition, ils peuvent être intégrés au prix de revient du bien et amortis comptablement (en LMNP notamment), ou déduits des revenus fonciers en location nue. Consultez un conseiller fiscal pour choisir la stratégie la plus adaptée à votre situation.
Le notaire peut-il refuser la vente si les frais ne sont pas couverts ?
Le notaire ne signera pas l’acte authentique si la provision pour frais n’est pas versée. C’est une règle absolue. Si votre financement ne couvre pas ces frais, la vente ne peut pas avoir lieu. Anticipez ce point dès la recherche du bien, idéalement avant même de faire une offre d’achat.
