Le compromis de vente est l’étape charnière entre la négociation et la remise des clés. Il engage définitivement acheteur et vendeur, bien avant la signature de l’acte authentique. Comprendre ce qu’il contient, ses délais et ses protections vous évite de signer sans mesurer l’étendue de vos engagements.
En bref : le compromis est un avant-contrat qui vaut vente dès la signature. L’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter sans justification. Les conditions suspensives (obtention du crédit, absence de servitude) protègent les deux parties si elles ne se réalisent pas. Un dépôt de garantie de 5 à 10 % est généralement versé.
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat par lequel vendeur et acheteur s’engagent mutuellement : l’un à vendre, l’autre à acheter, à un prix et dans des conditions déterminés. Conformément à l’article 1589 du Code civil, il vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix.
Contrairement à la promesse unilatérale de vente qui n’engage que le vendeur, le compromis crée un engagement réciproque et symétrique. Si l’une des parties se désiste sans motif valable après la période de rétractation et la levée des conditions suspensives, l’autre peut demander en justice l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.
Le compromis peut être signé sous seing privé (directement entre les parties ou avec l’aide d’une agence immobilière) ou devant notaire. La signature devant notaire est obligatoire si le délai entre compromis et acte définitif dépasse 18 mois.
Ce que contient un compromis de vente
Un compromis bien rédigé décrit précisément le bien vendu et les conditions de la transaction. Les mentions obligatoires comprennent :
- L’identité des parties (vendeur et acheteur) et leur état civil
- La désignation du bien : adresse, références cadastrales, superficie loi Carrez pour un appartement, nature (maison, terrain, local)
- Le prix de vente et les modalités de paiement (comptant, financement bancaire)
- Les conditions suspensives (voir section suivante)
- Le délai de réalisation de la vente : date prévisionnelle de signature de l’acte authentique, généralement 2 à 3 mois après le compromis
- Le montant du dépôt de garantie séquestré chez le notaire ou l’agent immobilier
- Les documents annexes obligatoires (dossier de diagnostics techniques, procès-verbaux d’assemblée générale pour une copropriété, titre de propriété)
Pour aller plus loin sur les démarches d’achat, le portail immodef.fr propose des guides pratiques sur toutes les étapes du projet immobilier, de la recherche du bien jusqu’à la remise des clés.
Les conditions suspensives : votre filet de sécurité
Les conditions suspensives sont les clauses qui subordonnent la réalisation de la vente à un événement précis. Si la condition ne se réalise pas, chaque partie peut se retirer sans pénalité et l’acheteur récupère son dépôt de garantie intégralement.
La condition suspensive la plus fréquente est l’obtention d’un prêt immobilier. Le compromis doit préciser le montant emprunté, la durée maximale, le taux maximal et le délai pour obtenir l’offre de prêt (généralement 45 jours). Si la banque refuse le financement, l’acheteur est libéré sans frais.
D’autres conditions suspensives courantes :
- Absence de servitude non déclarée grevant le bien (passage, vue, câbles)
- Purge du droit de préemption urbain (DPU) : la mairie dispose d’un délai légal pour se substituer à l’acheteur sur certains biens
- Obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation d’urbanisme, si l’acheteur envisage des travaux
- Vente préalable d’un autre bien, lorsque l’acheteur finance son acquisition par la revente de son logement actuel
Ne renoncez jamais à la condition suspensive d’obtention de prêt pour rassurer le vendeur. Si votre banque refuse, vous perdriez votre dépôt de garantie (5 à 10 % du prix, soit 15 000 à 30 000 euros sur un bien à 300 000 euros).
Délai de rétractation et dépôt de garantie
L’acheteur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation du compromis par lettre recommandée ou de sa remise en main propre. Pendant ce délai, il peut se rétracter sans justification, sans pénalité et sans perdre son dépôt de garantie.
Le vendeur, lui, ne dispose d’aucun droit de rétractation légal une fois le compromis signé.
Concernant le dépôt de garantie, voici les règles :
- Son montant est librement négocié mais représente généralement 5 % du prix (jusqu’à 10 % pour les ventes simples sans condition de financement)
- Il est séquestré sur un compte bloqué chez le notaire ou l’agence jusqu’à la signature de l’acte authentique
- En cas de réalisation de la vente, il s’impute sur le prix final
- Si l’acheteur se rétracte dans les 10 jours, il le récupère intégralement
- Si l’acheteur se désiste sans motif valable après ce délai, le vendeur conserve le dépôt à titre d’indemnité
Compromis vs promesse de vente : quelle différence ?
Les deux actes sont des avant-contrats. Ils n’engagent cependant pas les parties de la même façon :
- Le compromis de vente engage les deux parties. Acheteur et vendeur sont tenus de conclure la vente si les conditions suspensives se réalisent. La rupture sans motif expose à des dommages et intérêts.
- La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur : il bloque le bien au profit de l’acheteur pendant une durée déterminée (généralement 2 à 3 mois). L’acheteur verse une indemnité d’immobilisation (environ 10 % du prix) qu’il perd s’il renonce. Le vendeur ne peut pas se retirer.
Dans la pratique, le compromis est beaucoup plus courant en France pour les transactions entre particuliers et via agences. La promesse unilatérale est plus fréquente dans les ventes de terrains ou lorsque le vendeur accepte d’attendre que l’acheteur affine son projet.
Questions fréquentes sur le compromis de vente
Qui paie le compromis de vente chez le notaire ?
Les frais de rédaction du compromis par un notaire sont généralement à la charge de l’acheteur (environ 300 à 400 euros). Lorsque le compromis est rédigé par l’agence immobilière, ces frais sont inclus dans les honoraires d’agence.
Peut-on signer un compromis de vente sans notaire ?
Oui. Un compromis sous seing privé entre particuliers ou rédigé par une agence immobilière est parfaitement valable. La signature devant notaire offre des garanties supplémentaires (vérification des titres, présence du dossier complet) et est recommandée pour les ventes complexes.
Quel délai entre le compromis et l’acte authentique ?
Le délai habituel est de 2 à 3 mois. Il faut le temps d’obtenir le financement, de purger le droit de préemption et de rassembler tous les documents pour l’acte. Ce délai peut être allongé si les parties en conviennent.
Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte après le compromis ?
Le vendeur n’a pas de droit de rétractation légal. S’il refuse de signer l’acte authentique, l’acheteur peut saisir le tribunal pour obtenir l’exécution forcée de la vente ou une indemnisation correspondant au montant du dépôt de garantie.
Le compromis de vente est-il obligatoire ?
Non, il n’est pas obligatoire. Les parties peuvent signer directement l’acte de vente authentique chez le notaire. Dans la pratique, le compromis est presque toujours signé car il permet à l’acheteur de chercher son financement et sécurise les deux parties.
