La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023. Pourtant, elle s’applique toujours aux résidences secondaires, sans exception. Si vous possédez une maison de vacances, un appartement en bord de mer ou tout autre logement que vous n’occupez pas à titre principal, vous restez redevable de cette taxe chaque année.
Voici tout ce qu’il faut savoir pour comprendre le calcul, identifier les possibles exonérations et, le cas échéant, réduire la note.
Depuis 2023, la taxe d’habitation ne s’applique plus aux résidences principales. En revanche, les propriétaires de résidences secondaires la paient toujours. Le montant est calculé sur la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par les taux votés par la commune et le département. Une surtaxe pouvant atteindre 60 % s’ajoute dans les communes en zone tendue.
La suppression de la taxe d’habitation ne concerne pas les résidences secondaires
Depuis 2018, l’État a progressivement supprimé la taxe d’habitation pour les résidences principales. En 2020, les 80 % des ménages aux revenus les plus modestes en étaient déjà exonérés. Les 20 % restants ont suivi entre 2021 et 2023. Résultat : au 1er janvier 2023, plus aucun foyer ne paie la taxe d’habitation sur sa résidence principale.
Mais cette réforme ne s’étend pas aux résidences secondaires. Le législateur a maintenu la taxe sur ces logements, au motif qu’ils ne constituent pas le domicile habituel du propriétaire. Concrètement : votre maison à la montagne, votre appartement à la mer, votre pied-à-terre en ville ou tout logement que vous occupez ponctuellement restent soumis à la taxe.
Ne pas confondre taxe d’habitation et taxe foncière. Ces deux impôts coexistent et sont calculés séparément. La taxe foncière s’applique à tous les propriétaires (résidence principale ou secondaire) selon la valeur cadastrale foncière du bien.
Qui est redevable de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
C’est le propriétaire du logement qui paie la taxe d’habitation sur une résidence secondaire, qu’il l’occupe ou non au 1er janvier de l’année d’imposition. Même si le bien est vacant toute l’année, la taxe reste due. Même si vous n’avez pas mis les pieds dans votre maison de Bretagne depuis deux ans, vous la réglez quand même.
Et si le logement est loué au 1er janvier ?
Si votre résidence secondaire est occupée par un locataire au 1er janvier de l’année, c’est lui qui s’acquitte normalement de la taxe d’habitation, puisqu’il en est l’occupant à cette date. En revanche, si vous pratiquez la location meublée saisonnière (type Airbnb, Abritel), le logement est considéré comme une résidence secondaire du propriétaire : c’est donc vous qui restez redevable de la taxe.
En cas de location meublée longue durée avec bail, la situation peut varier selon la durée du bail et la présence d’un locataire au 1er janvier. Nous vous conseillons de vérifier votre situation précise auprès des services fiscaux.
Comment calculer le montant de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
Le calcul repose sur deux éléments : la valeur locative cadastrale (VLC) du bien et les taux d’imposition votés chaque année par la commune et le département. La formule est simple :
Taxe d’habitation = VLC × (taux commune + taux département)
La valeur locative cadastrale est déterminée par l’administration fiscale et correspond à un loyer fictif annuel que le bien pourrait théoriquement générer s’il était loué. Elle est révisée chaque année via un coefficient national. Les taux, eux, varient considérablement d’une commune à l’autre.
| Ville | Valeur locative cadastrale (exemple) | Taux moyen local | Taxe estimée (avant surtaxe) |
|---|---|---|---|
| Paris | 4 500 €/an | ~20 % | 900 € |
| Nice | 3 200 €/an | ~28 % | 896 € |
| Biarritz | 2 800 €/an | ~25 % | 700 € |
| Ville rurale | 1 500 €/an | ~18 % | 270 € |
Ces montants sont indicatifs. La VLC réelle de votre bien figure sur votre avis de taxe d’habitation ou est consultable sur votre espace impots.gouv.fr. Les taux varient chaque année selon les délibérations locales.
La surtaxe résidence secondaire : jusqu’à 60 % de plus en zone tendue
C’est souvent la mauvaise surprise des propriétaires. Les communes situées en zone tendue, comptant plus de 50 000 habitants, ont la possibilité d’appliquer une majoration spécifique sur la taxe d’habitation des résidences secondaires. Cette surtaxe peut aller de 5 % à 60 % du montant de la taxe de base.
Paris applique ainsi une majoration de 60 %, soit la plus haute légalement autorisée. Bordeaux, Lyon, Nice, Annecy, La Rochelle, Saint-Malo ou Cannes font partie des villes qui utilisent ce levier. Concrètement, pour une taxe de base à 900 €, la surtaxe à 60 % ajoute 540 €, soit un total de 1 440 €.
La liste des communes appliquant la surtaxe évolue chaque année selon les délibérations municipales. Renseignez-vous avant d’acheter une résidence secondaire dans une grande ville touristique.
Quelles exonérations sont possibles ?
Les cas d’exonération sont rares mais existent. Deux situations permettent d’échapper à la taxe d’habitation sur une résidence secondaire :
- Déménagement en établissement spécialisé (EHPAD, maison de retraite, USLD) : si vous avez quitté votre ancien logement principal pour intégrer définitivement ce type d’établissement, vous bénéficiez d’une exonération sous conditions de ressources (revenus fiscaux de référence inférieurs à certains plafonds).
- Obligation professionnelle de résider ailleurs : si vous êtes contraint d’occuper un logement de fonction et que votre ancienne résidence principale n’est plus occupée par votre ménage, une exonération partielle est envisageable.
Dans tous les cas, l’exonération doit être demandée auprès du centre des impôts dont dépend le bien. Elle n’est pas accordée automatiquement.
Comment réduire ou éviter la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire ?
Quelques stratégies permettent de diminuer la note, voire d’y échapper légalement.
Changer la résidence principale vers ce logement. Si vous y passez la majorité de votre temps et que vous pouvez le justifier (domiciliation, consommations, déclaration fiscale), reclasser ce bien en résidence principale supprime la taxe d’habitation. Attention : vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale.
Louer le bien plus de 4 mois par an. Dans certaines communes, un logement mis en location meublée saisonnière de manière intensive peut changer de statut et entrer dans un autre régime fiscal. Mais cette solution est complexe à mettre en oeuvre et dépend du droit local.
Anticiper lors de l’achat. Avant d’acquérir une résidence secondaire, vérifiez si la commune applique la surtaxe et quel est le niveau réel de la VLC. Ces éléments sont souvent négligés lors de l’achat. Les frais de notaire ne sont pas le seul poste à anticiper : la fiscalité annuelle du bien mérite d’être calculée en amont.
Si votre résidence secondaire génère des revenus locatifs, pensez à consulter notre guide sur la déclaration des revenus fonciers en 2026 pour optimiser votre régime fiscal global.
Taxe d’habitation résidence secondaire : les questions fréquentes
Comment ne pas payer la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
La seule manière légale d’y échapper est soit de reclasser le bien en résidence principale, soit de justifier d’une exonération (départ en EHPAD, obligation professionnelle). La mise en location meublée ne supprime pas la taxe, contrairement à une idée reçue : le propriétaire reste redevable.
Qui paye la taxe d’habitation d’une résidence secondaire ?
C’est le propriétaire du bien, ou l’occupant à titre principal au 1er janvier si le logement est loué avec un bail classique. En location meublée saisonnière, c’est systématiquement le propriétaire.
Quel est le montant de la taxe d’habitation pour une résidence secondaire ?
Le montant varie selon la valeur locative cadastrale du bien et les taux locaux. Il peut aller de quelques centaines d’euros pour un bien rural à plusieurs milliers d’euros pour un appartement en zone tendue avec surtaxe. Le simulateur disponible sur impots.gouv.fr permet d’obtenir une estimation personnalisée.
Quelle est la nouvelle loi sur les résidences secondaires en 2026 ?
Aucune suppression de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires n’est prévue à date. Les lois récentes ont plutôt renforcé les obligations des propriétaires dans les zones tendues, en permettant aux communes d’augmenter davantage la surtaxe. La tendance réglementaire va dans le sens d’une fiscalisation accrue des résidences secondaires en zones touristiques.
La taxe d’habitation est-elle due si la résidence secondaire est vide tout l’année ?
Oui. Que le logement soit occupé ou non, c’est le propriétaire inscrit au 1er janvier qui est redevable. Un bien vide toute l’année peut également être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) si la commune l’a instaurée, ce qui peut alourdir encore la facture.
Quelles communes appliquent la surtaxe résidence secondaire ?
Toutes les communes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue peuvent l’appliquer. Parmi les villes les plus connues : Paris (60 %), Bordeaux, Lyon, Nice, Annecy, Cannes, Saint-Malo, Biarritz. La liste complète est disponible sur le site du gouvernement et est mise à jour chaque année en fonction des délibérations municipales.
