Le crédit relais immobilier vous permet d’acheter un nouveau logement avant même d’avoir vendu l’ancien. Votre banque avance entre 50 et 80 % de la valeur estimée de votre bien en vente — une avance de trésorerie à court terme qui évite de brader votre logement sous pression ou de rater une opportunité faute de liquidités.
- Durée maximale : 2 ans (12 mois renouvelables une fois)
- Montant : entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien en vente (70 % en moyenne)
- 3 formules : prêt relais sec, prêt relais adossé, prêt relais en franchise totale
- Aucune pénalité de remboursement anticipé (IRA)
- Taux plus élevé qu’un prêt classique : comparer les offres est indispensable
Qu’est-ce que le crédit relais immobilier ?
Le crédit relais (ou prêt achat-vente) est un crédit à court terme accordé par une banque à un vendeur-acquéreur. Son rôle : combler le décalage de trésorerie entre l’achat d’un nouveau bien et la vente de l’ancien. Sans ce mécanisme, deux situations difficiles se présentent : vendre en urgence sous le prix du marché, ou renoncer à un logement convoité par d’autres acheteurs.
Pour bien comprendre le crédit immobilier dans son ensemble, retenez que le prêt relais se distingue des prêts classiques par son mode de remboursement : le capital n’est pas remboursé par mensualités progressives, mais en une seule fois lors de la vente du bien. C’est ce qu’on appelle un remboursement in fine.
Comment est calculé le montant d’un crédit relais ?
La banque base son calcul sur la valeur estimée du bien que vous mettez en vente — et non sur son prix d’achat initial. Elle retient entre 50 et 80 % de cette estimation, le plus souvent 70 %. Un éventuel crédit immobilier encore en cours sur ce bien n’est pas déduit du montant accordé.
Exemple concret : vous vendez un appartement estimé à 300 000 €. La banque peut vous accorder jusqu’à 210 000 € de crédit relais (300 000 × 70 %). Ce montant devient votre apport pour acheter le nouveau logement, à compléter si nécessaire par un prêt amortissable classique.
Pour estimer votre capacité d’emprunt totale, notre calculette de prêt immobilier vous permet de simuler la combinaison crédit relais et prêt complémentaire en quelques clics.
Le crédit relais court 12 mois, renouvelable une fois, soit 2 ans maximum pour conclure la vente. Contrairement à un prêt amortissable, il ne comporte aucune indemnité de remboursement anticipé : dès que l’acte de vente est signé, vous soldez le capital sans frais supplémentaires.
Les 3 types de prêt relais immobilier
Trois formules existent selon la situation financière de l’emprunteur et l’écart entre le prix du bien vendu et celui du bien acheté.
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec s’applique lorsque le produit de la vente couvre intégralement le prix du nouveau logement. Aucun crédit complémentaire n’est nécessaire. Pendant la durée du prêt relais, vous remboursez uniquement les intérêts et l’assurance emprunteur. Le capital est soldé en une seule fois à la vente. Cette formule concerne les cas où la valeur du bien vendu dépasse celle du bien acheté.
Le prêt relais adossé
C’est la formule la plus courante. Lorsque le nouveau logement coûte plus que ce que vous tirez de la vente, le crédit relais est adossé à un prêt immobilier amortissable classique. Vous remboursez simultanément les intérêts du prêt relais et les mensualités du prêt amortissable. Lors de la vente, le produit de la cession rembourse le capital du prêt relais, et le prêt amortissable continue normalement jusqu’à son terme.
Le prêt relais en franchise totale
Cette variante permet de différer le paiement des intérêts du crédit relais jusqu’à la fin de la période (12 mois maximum). Pendant ce temps, vous ne payez que les mensualités du prêt amortissable si vous en avez un. A l’issue, capital et intérêts accumulés sont remboursés d’un seul tenant. C’est idéal pour lisser vos charges mensuelles, mais si la vente tarde, les intérêts non payés se capitalisent et alourdissent le coût final.
Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit relais ?
Les banques vérifient plusieurs critères avant d’accorder un crédit relais :
- Être propriétaire du bien mis en vente, en propre ou via une SCI
- Justifier de revenus suffisants avec un taux d’endettement sous 35 %
- Souscrire une assurance emprunteur couvrant au minimum le décès et la PTIA — sachez qu’une assurance est obligatoire pour tout prêt immobilier, y compris pour un prêt relais
- Fournir une évaluation réaliste du bien par un agent immobilier ou un notaire
- Domicilier les fonds de la vente dans la banque prêteuse
- Constituer une garantie : hypothèque, caution Crédit Logement ou nantissement
Un bien en vente depuis plusieurs mois pénalise votre dossier : la banque sera moins généreuse sur le montant accordé et pourra imposer sa propre évaluation. Fixer un prix juste dès le départ est la meilleure façon de sécuriser votre crédit relais.
Avantages et risques du crédit relais
Le principal avantage du crédit relais est la liberté d’achat qu’il procure : vous prenez le temps de vendre votre bien au bon prix, sans subir la double charge d’un loyer transitoire et d’un crédit immobilier en cours. Vous évitez aussi les frais de déménagement multiples et les mois de location en logement intermédiaire.
Le risque principal reste une vente qui tarde. Si votre bien ne trouve pas acquéreur dans les 2 ans, la banque peut transformer le prêt relais en crédit long terme, ce qui alourdit la facture totale. Un bien surestimé est le premier facteur d’échec.
Côté coût, les taux des crédits relais sont systématiquement plus élevés que ceux des prêts classiques. Vérifiez que l’offre de votre banque reste sous le taux d’usure immobilier en vigueur, et comparez les propositions de plusieurs établissements avant de signer.
Questions fréquentes sur le crédit relais immobilier
Combien de temps dure un crédit relais ?
Un crédit relais est accordé pour 12 mois, renouvelable une fois. La durée maximale est donc de 2 ans. Si la vente n’aboutit pas dans ce délai, la banque peut accorder une prolongation exceptionnelle ou transformer le prêt relais en crédit amortissable classique.
Peut-on rembourser un crédit relais par anticipation ?
Oui, et c’est l’un de ses avantages : le crédit relais ne comporte aucune indemnité de remboursement anticipé (IRA). Dès que l’acte de vente est signé chez le notaire, vous remboursez le capital sans frais.
Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu au terme du prêt relais ?
La banque dispose de deux options : accorder une prolongation exceptionnelle, ou transformer le prêt relais en crédit immobilier long terme. Dans les deux cas, le coût total augmente. Nous vous conseillons de confier la vente à une agence en exclusivité dès le départ pour maximiser les chances de vendre dans les délais.
Quelle différence entre prêt relais sec et prêt relais adossé ?
Dans un prêt relais sec, le produit de la vente couvre l’intégralité du prix du nouveau logement : aucun prêt complémentaire n’est nécessaire. Dans un prêt relais adossé, le prix du nouveau bien dépasse le montant de la vente : un crédit amortissable classique complète le financement. La majorité des emprunteurs recourent à la formule adossée.
