Le déficit foncier vous permet de déduire vos charges de travaux de votre revenu imposable, jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global : et jusqu’à 21 400 € pour les rénovations énergétiques. Pour en bénéficier sur vos revenus 2026, les travaux doivent être effectivement payés avant le 31 décembre 2026.
- Vos charges (travaux, gestion, assurance) dépassent vos loyers ? Vous créez un déficit foncier déductible de votre revenu global.
- Plafond : 10 700 € / an sur le revenu global (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, prolongé jusqu’en 2027).
- L’excédent se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Condition impérative : bien loué nu, régime réel, engagement de location pendant 3 ans.
- Délai 2026 : les travaux doivent être payés : pas seulement engagés : avant le 31 décembre.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
En régime réel, vos revenus fonciers se calculent ainsi : loyers perçus moins toutes les charges déductibles. Quand les charges dépassent les loyers, le solde négatif s’appelle un déficit foncier.
Ce déficit se divise en deux parties selon sa nature :
- La fraction correspondant aux charges hors intérêts d’emprunt (travaux, gestion, taxes…) s’impute directement sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €/an.
- La fraction liée aux intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur des revenus fonciers positifs d’autres biens. Elle ne se déduit pas du revenu global.
L’excédent au-delà du plafond n’est pas perdu : il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Un exemple concret
Vous percevez 9 600 € de loyers annuels (800 €/mois) et réalisez 25 000 € de travaux de rénovation sur votre appartement loué nu :
- Déficit brut : 9 600 – 25 000 = -15 400 €
- Imputable sur votre revenu global cette année : 10 700 € (plafond légal)
- Excédent reportable sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années : 4 700 €
- Économie d’impôt immédiate (tranche à 30 %) : 10 700 × 30 % = 3 210 €
Quelles conditions en 2026 ?
Régime réel obligatoire
Le déficit foncier n’existe qu’au régime réel d’imposition. Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ne permet pas de constater un déficit. Si vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000 €, le régime réel est automatique. En dessous, vous pouvez opter pour lui : l’option est valable 3 ans. Pour tout savoir sur les cases à remplir, consultez notre guide sur la déclaration des revenus fonciers.
Location nue uniquement
La location meublée (LMNP ou LMP) relève des BIC, pas des revenus fonciers. Elle ne donne donc pas accès au déficit foncier. Seule la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, ouvre ce droit.
Engagement de louer 3 ans
Pour imputer le déficit sur votre revenu global, vous devez maintenir la location nue du bien pendant au moins 3 ans à compter de l’imputation. Si vous vendez ou passez en meublé avant ce délai, l’administration fiscale reprend les déductions accordées.
Plafond annuel de 10 700 €
L’imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 € par an et par foyer fiscal, quelle que soit le nombre de biens. Ce plafond s’applique à la fraction hors intérêts d’emprunt. Les intérêts d’emprunt, eux, ne s’imputent que sur des revenus fonciers positifs, sans limitation de montant.
Quels travaux sont déductibles ?
Tous les travaux ne donnent pas accès au déficit foncier. Le critère principal : il doit s’agir de travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration (et non de construction ou d’agrandissement).
| Travaux déductibles | Travaux non déductibles |
|---|---|
| Ravalement de façade, peinture, papier peint | Construction neuve ou agrandissement |
| Remplacement chaudière, fenêtres, toiture | Acquisition du bien et frais de notaire |
| Remise aux normes électriques ou plomberie | Travaux réalisés par le propriétaire lui-même |
| Isolation thermique, pompe à chaleur | Dépenses de construction financées par le locataire |
| Honoraires d’agence, charges de copropriété | Travaux sur résidence principale ou secondaire |
Comment reporter le déficit excédentaire ?
Quand votre déficit dépasse le plafond de 10 700 €, l’excédent n’est pas perdu. Il se reporte automatiquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes, dans l’ordre d’ancienneté (le plus ancien en premier).
Par exemple, si vous dégagez un déficit de 18 000 € en 2026 :
- 2026 : déduction de 10 700 € sur votre revenu global
- 2027 à 2036 : les 7 300 € restants s’imputent sur vos revenus fonciers dès qu’ils redeviennent positifs
Ce mécanisme de report s’avère particulièrement intéressant si vous planifiez des travaux importants sur plusieurs années : vous constituez un stock de déficit qui effacera vos futurs loyers fiscaux pendant plusieurs exercices.
Avant le 31 décembre 2026 : ce qu’il faut faire maintenant
Pour que vos travaux soient déductibles sur votre déclaration 2026 (déposée au printemps 2027), ils doivent être payés avant le 31 décembre 2026. La date de signature du devis ou de début des travaux ne suffit pas : c’est la date de règlement des factures qui compte.
Voici les actions à mener avant la fin de l’année :
- Finalisez vos devis dès maintenant : les artisans ont des délais chargés en fin d’année. Un devis signé en novembre ne garantit pas un chantier terminé et facturé en décembre.
- Vérifiez vos acomptes déjà versés : ils sont déductibles sur l’exercice où ils ont été payés, même si les travaux se prolongent en 2027.
- Optez pour le régime réel si vous êtes en micro-foncier et que vos charges dépassent 30 % de vos loyers. L’option est possible jusqu’à la date limite de déclaration.
- Conservez toutes les factures avec les dates d’émission et de paiement : l’administration peut les contrôler jusqu’à 3 ans après la déclaration.
Questions fréquentes sur le déficit foncier
Qu’est-ce qui rentre dans le déficit foncier ?
Entrent dans le calcul du déficit foncier toutes les charges déductibles au régime réel : travaux de réparation et d’entretien, charges de copropriété, taxe foncière (hors ordures ménagères), honoraires de gestion locative, primes d’assurance PNO, frais d’établissement du bail, ainsi que les intérêts d’emprunt. Les travaux d’agrandissement ou de construction neuve en sont exclus.
Quelle est la durée du déficit foncier ?
La durée dépend de la nature du déficit : la fraction imputable sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt) se reporte sur le revenu global pendant 6 ans si elle n’a pas pu être imputée faute de revenu global suffisant. La fraction non imputable sur le revenu global, ainsi que les intérêts d’emprunt excédentaires, se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Déficit foncier et LMNP : peut-on changer de statut ?
Passer de la location nue (revenus fonciers) à la location meublée LMNP (BIC) est possible, mais vous perdez l’avantage du déficit foncier : les BIC n’y donnent pas accès. De plus, si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez maintenir la location nue pendant 3 ans à compter de l’imputation : sinon l’administration reprend les déductions. Les deux régimes ne se cumulent pas sur un même bien.
Pour aller plus loin sur l’optimisation de vos revenus locatifs, notre article sur les optimisations fiscales méconnues liste d’autres leviers souvent sous-utilisés par les propriétaires bailleurs. Vous trouverez aussi dans notre guide fiscalité locative les pièges à éviter lors d’un changement de statut.
