Votre appartement est occupé par un locataire et vous souhaitez le vendre ? C’est tout à fait possible. Deux routes s’offrent à vous : vendre le bien occupé, locataire en place ou vendre libre après avoir donné congé. Chacune a ses contraintes, ses avantages et son impact sur le prix de vente.
En bref : vous pouvez vendre un bien loué à tout moment, avec ou sans congé. Vendre occupé évite les délais mais implique une décote de 10 à 20 %. Vendre libre nécessite un congé pour vente adressé 6 mois avant la fin du bail (location nue) ou 3 mois (meublée), avec un droit de préemption pour le locataire.
Vendre le bien occupé : la solution sans délai
La première option consiste à vendre le logement avec le locataire en place, sans lui notifier quoi que ce soit. La loi ne vous oblige pas à informer votre locataire d’une vente quand vous ne lui donnez pas congé : le bail se transfère automatiquement à l’acheteur, qui devient le nouveau bailleur. Les conditions du contrat de location restent inchangées.
L’avantage principal : aucun délai d’attente. Vous pouvez mettre le bien en vente immédiatement, quelle que soit la date d’échéance du bail. L’inconvénient, c’est que ce type de bien s’adresse principalement aux investisseurs, pas aux particuliers qui souhaitent habiter le logement. La demande est donc plus étroite : le prix s’en ressent.
La décote d’un bien loué varie entre 10 % et 20 % selon la durée du bail restant, le montant du loyer par rapport au marché et la localisation. Plus le bail court longtemps, plus la décote est importante pour un acheteur qui voudrait récupérer le bien à terme.
Donner congé pour vente : récupérer le bien libre
Si vous souhaitez vendre libre de toute occupation, vous devez adresser un congé pour vente à votre locataire. Ce congé doit parvenir au locataire au moins :
- 6 mois avant la date d’échéance du bail pour une location nue
- 3 mois avant la date d’échéance pour une location meublée
Passé ce délai, le locataire quitte les lieux à la date d’échéance du bail. Il peut partir plus tôt s’il le souhaite mais reste redevable du loyer jusqu’à la remise des clés. Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis par commissaire de justice.
Ce que doit contenir la lettre de congé pour vente
Le congé pour vente n’est pas une simple lettre de résiliation. Son contenu est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et doit impérativement mentionner :
Le motif du congé (vente du logement), le prix et les conditions de vente, une description précise du bien et de ses annexes éventuelles (parking, cave…) et l’énoncé des conditions du droit de préemption du locataire. Une notice d’information sur les droits du locataire doit être jointe à l’envoi.
Un congé pour vente incomplet ou mal rédigé est nul. Le locataire peut le contester devant le tribunal judiciaire, ce qui annule la procédure et vous oblige à recommencer avec un nouveau préavis. Nous vous conseillons de faire rédiger ce courrier par un professionnel ou de vous appuyer sur un modèle validé.
Le droit de préemption : le locataire est prioritaire pour acheter
Quand vous envoyez un congé pour vente, celui-ci vaut automatiquement offre de vente au locataire. Pendant les 2 premiers mois du préavis, le locataire peut décider d’acheter le logement au prix et aux conditions mentionnés dans le congé.
S’il accepte, il dispose de 4 mois supplémentaires pour finaliser le financement (2 mois si l’achat est financé sans emprunt). S’il refuse ou reste silencieux, vous êtes libre de vendre à un tiers. Attention : si vous vendez à un prix inférieur à celui proposé au locataire, vous devez lui notifier ce nouveau prix, qui déclenche un second droit de préemption.
Le cas du locataire protégé : une règle à ne pas négliger
Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée que vous ne pouvez pas ignorer. Si votre locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures à un plafond fixé par la loi, vous ne pouvez pas lui donner congé pour vente sans lui proposer un logement de substitution adapté à ses besoins et à ses moyens.
Cette règle s’applique sauf si vous-même avez plus de 65 ans et des ressources modestes. Dans les autres cas, le non-respect de cette protection rend le congé nul de plein droit. Vérifiez l’âge de votre locataire et ses ressources avant d’engager toute procédure.
Quelle stratégie choisir selon votre situation ?
Vendre occupé est pertinent si le bail arrive à échéance dans moins de 6 mois (la décote sera limitée), si le loyer est proche des prix du marché (l’investisseur n’est pas pénalisé par un loyer bloqué) ou si vous souhaitez vendre rapidement sans attendre la fin du bail.
Donner congé pour vendre libre est plus judicieux si le bien est dans une ville à forte demande de résidence principale, si le loyer est nettement inférieur au marché ou si la durée du bail restante est longue et ferait subir une décote importante. Le gain de prix peut dépasser 20 % par rapport à une vente occupée, ce qui compense largement les quelques mois d’attente.
Un calcul concret : pour un appartement valant 250 000 € libre à Paris, la décote moyenne d’un bien loué avec 2 ans de bail restant tourne autour de 15 %. Vous céderiez le bien environ 212 500 €. Attendre 6 mois de plus pour donner congé et vendre libre vous rapporte 37 500 € supplémentaires.
| Critère | Vendre occupé | Vendre libre (après congé) |
|---|---|---|
| Délai avant vente | Immédiat | 6 mois min. (nu) / 3 mois (meublé) |
| Prix de vente | Décote 10-20 % | Prix du marché |
| Type d’acheteur | Investisseur | Particulier ou investisseur |
| Droit de préemption locataire | Non | Oui (2 premiers mois du préavis) |
| Complexité administrative | Faible | Modérée (congé réglementé) |
FAQ : vos questions sur la vente d’un bien loué
Peut-on vendre un bien loué sans prévenir le locataire ?
Oui, si vous vendez avec le locataire en place. La loi ne vous oblige pas à l’informer d’une vente sans congé. Le bail se transfère à l’acheteur et le locataire reste dans les lieux aux mêmes conditions. En revanche, si vous donnez congé pour vendre, la lettre de congé lui vaut offre de vente.
Quel est le délai de préavis pour un congé pour vente en location nue ?
Le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Vous devez l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par commissaire de justice. Un envoi par email n’a aucune valeur légale.
Le locataire peut-il refuser de partir après un congé pour vente ?
Si le congé est régulier (délai respecté, contenu complet, locataire non protégé), le locataire doit quitter les lieux à la date d’échéance du bail. S’il se maintient dans les lieux, vous devrez engager une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire.
Combien de temps le locataire a-t-il pour exercer son droit de préemption ?
Le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour accepter ou refuser l’offre de vente. S’il accepte, il a ensuite 4 mois pour finaliser le financement (2 mois si achat sans emprunt). S’il ne répond pas dans les 2 mois, il est réputé renoncer à son droit.
Peut-on baisser le prix de vente après avoir donné congé ?
Oui, mais attention au droit de préemption. Si vous vendez à un prix inférieur à celui indiqué dans le congé, vous devez en informer le locataire par LRAR. Celui-ci retrouve un droit de préemption sur ce nouveau prix. Oublier cette notification peut entraîner la nullité de la vente.
Un locataire de plus de 65 ans peut-il être expulsé pour vente ?
Pas sans offre de relogement. Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes (sous le plafond légal), vous êtes tenu de lui proposer un logement de substitution correspondant à ses besoins. À défaut, le congé est nul. Vérifiez ces critères avant d’engager la procédure.
Quelle est la décote habituelle d’un bien loué ?
La décote varie entre 10 % et 20 % selon la durée de bail restante, le niveau du loyer (comparé au marché) et la localisation. Un bien dont le bail expire dans 6 mois sera peu décoté. Un bien avec 3 ans de bail restant et un loyer sous-évalué peut subir une décote de 20 à 25 %.
Le droit de préemption s’applique-t-il aussi en location meublée ?
Non. Le droit de préemption ne concerne que les locations nues (contrat de 3 ans). En location meublée (bail d’1 an ou 9 mois pour étudiants), le locataire ne dispose pas de ce droit de priorité. Le délai de congé est de 3 mois avant la fin du bail.
