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On commence à y voir un peu plus clair sur le regime d’imposition des plus-values immobilières pour les logements autres que la résidence principale du contribuable.

 En effet, les députés et les sénateurs ont adopté, dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2011, deux amendements gouvernementaux réintroduisant, pour l’un, un abattement progressif et pour l’autre, un report de la date d’entrée en vigueur du nouveau régime.

  Sur l’abattement progressif, la règle est la suivante :

 -       Un abattement de 2% entre la 6^ème et la 17^ème année de détention

-       Un abattement de 4% entre la 18^ème et la 24^ème année de détention

-       Un abattement de 8% au-delà de la 24^ème année de détention

 L’imposition à la plus-value est donc totalement exonérée au bout de 30 ans de détention du bien au lieu de 15 ans aujourd’hui.

 L’entrée en vigueur de ce nouveau dispositif voit le jour aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1^er février 2012 et . La date à retenir est celle de l’acte authentique de vente.

 Notez également que la loi de finances rectificative augmente le taux de prélèvement social sur les revenus du patrimoine de 1,2%, passant de 2,2% à 3,4%. Cette augmentation a pour conséquence de voir le taux global d’imposition (IR + prélèvements sociaux) sur la plus-value réalisée porté à 32,5% au lieu de 31,3% actuellement.

L’indivision
Lorsque des concubins achètent ensemble un bien immobilier, ils sont soumis au régime de l’indivision. Le notaire leur conseillera d’indiquer leur quote-part respective de propriété dans le bien acquis, qui doit correspondre au financement de chacun.
Une convention d’indivision peut également être établie quand les indivisaires souhaitent adapter le régime légal à leur situation particulière.

La SCI
Une société civile immobilière (SCI) peut être constituée notamment par des époux séparés de biens. La société acquiert le bien ou les époux lui apportent un bien qu’ils possèdent déjà. Elle facilite la prise de décisions et évite notamment les conflits liés à la sortie d’indivision.

La tontine
Des concubins, des époux séparés de biens ou des partenaires pacsés peuvent insérer une clause de tontine dans l’acte d’acquisition. Il s’agit d’un pacte par lequel, deux personnes acquièrent un bien en commun, dont elles jouissent leur vie durant et dont la propriété revient intégralement au seul survivant.

La revente, le partage
L’indivision
Pour éviter des conflits lors d’une séparation ou d’un décès, la répartition de la propriété du bien entre les acquéreurs doit correspondre au financement de chacun (par exemple : 50%-50% ; 30%-70%). Cette répartition tient compte des apports personnels et des participations au remboursement du ou des prêt(s). A défaut d’indication contraire dans l’acte d’acquisition, les concubins, les époux ou les partenaires pacsés séparés de biens sont propriétaires du bien à parts égales.
A l’occasion de la vente du bien, le prix est partagé en fonction des droits de chacun, tels qu’ils figurent dans le titre de propriété.

La tontine
Civilement, cette clause insérée dans l’acte d’acquisition permet d’éviter les conflits car, en cas de décès, le bien immobilier appartient entièrement au survivant.
Fiscalement, au décès du premier des deux acquéreurs, cette opération donne lieu à l’application des droits de mutation à titre onéreux (5,09%) sur la part transmise, à condition :
- que la valeur totale du bien n’excède pas 76 000 euros,
- et qu’il constitue la résidence principale des acquéreurs.

Si ces deux conditions sont cumulativement remplies, la loi offre la possibilité au bénéficiaire de la clause d’opter entre le régime des droits de mutation à titre onéreux ou à titre gratuit ce qui permet au conjoint survivant ou au partenaire pacsé de ne pas acquitter de droits.

En revanche, si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le survivant doit payer des droits de succession sur la part transmise, par exemple, 60% pour les concubins.

Source : Chambre des Notaires de Paris

Définissez vos besoins !

Il est important d’y réfléchir au moment de la recherche et également de prendre en compte leur possible évolution à 10 ans en terme de surface et de modularité.

Où habiter ?

L’emplacement de votre habitation est également un élément important. Pour cela, il est nécessaire de connaître :

· les différents secteurs et les prix moyens qui y sont pratiqués,

· les éventuels projets d’aménagement,

· L’évolution des ventes par types de biens

· Les moyens de transports et les infrastructures (crèches, écoles, mairie, espaces verts…) proches du futur domicile. A cet effet, FIRST IMMOBILIER a mis en place un observatoire interne des prix lui permettant d’analyser les évolutions du marché et de vous conseiller au mieux, grâce à ses nombreuses transactions réalisées dans tous les secteurs d’ANNECY, d’ANNECY LE VIEUX, SEYNOD, SAINT JORIOZ et ANNEMASSE.

Confrontez vos besoins et vos envies …

Mettez en corrélation vos besoins et la réalité du marché au regard de l’analyse que vous aurez réalisée préalablement. Il est également important de vérifier la cohérence de vos besoins au regard de votre budget et de votre plan de financement, et de procéder à un éventuel réajustement par rapport au marché.

Evaluez votre budget !

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Avant de vous engager…

Vous avez trouvé votre futur logement. Avant de signer votre compromis de vente, il vous faut vérifier un certain nombre d’informations, tels que :

· Les charges en matière de copropriété

· La fiscalité liée au bien : taxe…

· Les renseignements relatifs à la loi SRU : diagnostics amiante, plomb, loi carrez, diagnostic de performance énergétique…

· La situation du secteur au regard de l’urbanisme

En achetant via FIRST IMMOBILIER, l’ensemble des démarches sont prises en charge et le suivi du dossier est assuré jusqu’à sa réalisation définitive.

Le recours à la société civile immobilière (SCI) est parfois préconisé  pour faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier à ses enfants à moindre coût fiscal. Compte tenu des contraintes et coûts inhérents à la constitution et à la gestion d’une SCI, cette formule n’est toutefois véritablement intéressante que si vous êtes à la tête d’un patrimoine immobilier élevé, pour optimiser les conditions fiscales de sa transmission.
Le recours à la SCI est une solution à envisager pour transmettre progressivement un patrimoine immobilier par donation.

Mais attention : elle ne se justifie réellement et que si vous avez plusieurs héritiers et un patrimoine conséquent, difficile à partager. Cela suppose toutefois des relations familiales et durables.

Transmettre progressivement les parts à moindre coût fiscal...
Le montage  utilisé est le suivant : vous créez une SCI à laquelle vous apportez un ou plusieurs biens immobiliers, puis vous donnez progressivement des parts à vos enfants, de manière à profiter au mieux des abattements qui se renouvellent tous les six ans.
Autre intérêt de cette formule, notamment dans le cadre d’un patrimoine immobilier locatif : les parents peuvent donner à leurs enfants la nue-propriété des parts et en conserver l’usufruit. Par ce biais, ils pourront continuer à percevoir les loyers et, s’ils sont gérants de la SCI, bénéficier de pouvoirs plus étendus que ceux normalement reconnus à l’usufruitier des biens, les statuts pouvant accorder au gérant le pouvoir de louer l’immeuble pour une durée supérieure à 9 ans ou de conclure seul un bail immobilier.

Exemple : comment transmettre un million d’euros, sans rien payer au fisc
Des époux, âgés de 72 ans, possèdent un ben immobilier commun d’une valeur de 1 000 000 €. Le couple a deux enfants ? Ils constituent une SCI à laquelle ils apportent le bien, puis divisent le capital social en 500 parts de 2 000 € chacune, soit 1 000 000 €.
Dans un premier temps, chaque parent donne 75 parts à chacun de ses enfants (soit 150 000 €). Chaque enfant reçoit donc 150 parts (300 000 € chacun, soit 150 000 € de leur père, plus 150 000 € de leur mère). Les parents ont distribué 600 000 e au total. En raison de l’abattement de 156 974 € applicable une fois pour les parts données par le père, une autre fois pur celles données par la mère, chaque enfant est exonéré de droits de donation. Puis, 6 ans plus tard, les parents renouvellent la donation, toujours en franchise de droits. Finalement, ils auront transmis en tout 1 000 000 € à leurs enfants, sans rien payer au fisc.

  La frontière entre la simple gestion du patrimoine privé et la réalisation d’une activité économique est parfois ténue. L’administration fiscale vient de préciser les contours de cette limite dans une hypothèse où un particulier, retraité en l’espèce, avait aménagé en huit lots distincts un terrain à bâtir qu’il avait reçu par donation et qu’il avait ensuite vendus.

  L’administration fiscale rappelle qu’un particulier qui vend un terrain à bâtir reçu par succession, ou qu’il a acquis pour un usage privé, est présumé ne pas réaliser une activité économique.

  Attention toutefois car cette présomption peut être renversée. Tel sera notamment le cas s’il engage des démarches actives de commercialisation foncière, acquérant le terrain en dehors d'une pure démarche patrimoniale et mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels.

Certains critères permettent de caractériser en outre une activité économique, tels l’engagement par le cédant de dépenses d’aménagement significatives ou bien encore lorsque ces dernières sont prépondérantes dans la valeur des cessions réalisées.

Dans ces situations, la vente du terrain à bâtir est en principe soumise à la TVA. 

 À noter : en revanche, le simple lotissement parcellaire du terrain pour en tirer un meilleur prix de vente n’est pas, à lui seul, susceptible de remettre en cause la non soumission à la TVA de la vente, ni par ailleurs le nombre de parcelles vendues, la durée sur laquelle s’étalent ces opérations, ou encore l’importance des recettes retirées par le cédant des cessions.